在中國資本市場的驅動之下，在保險、金融的操盤之中，中國經歷了房地產業的黃金十年，但隨著經濟形式的變革以及隨之而來的政策變化，以房地產為代表的傳統行業正在迅速下行，投資環境每況愈下。大量市場熱錢以及開發群體，紛紛轉向互聯網和旅游以及休閑農業。推進了鄉村旅游與休閑農業的快速發展。

熱浪滾滾，為何鄉村旅游和休閑農業會如此火熱？

中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾要求我們必須在繼續推動發展的基礎上著力解決好發展的不平衡不充分問題。“城鄉發展不平衡、農村發展不充分”決定了國家將農村的發展視為重中之重。 在土地、貸款、資金補助等多方面予以政策傾斜，其核心目的是通過鄉村建設，帶動新一輪的投資行為，帶動農村的產業轉型，拉動經濟發展。而從國民經濟發展以及市場需求的分析來看，以旅游休閑產業為龍頭，整合區域資源，帶動各個產業的綜合發展成為了一種有效的模式。

由于傳統行業的下行，大量的熱錢急需投資出口，而由于旅游的門檻低，資源升值空間大，未來土地流轉的盈利空間和可操作空間巨大，所以資本紛紛轉入，也使旅游和休閑產業成為了當下熱門產業之一。但由于一類旅游資源已經開發殆盡，城市旅游綜合體及城市泛旅游需要的前期投入巨大，且回收周期很長。所以更多的資源和資本轉向鄉村開啟了新一輪的鄉村包圍城市。

據了解，雖然目前宏觀經濟環境復雜，經濟持續下行，但是我國人均收入已經到達了較高的水平。當人均GDP達到3000美元時，市場的核心需求就從物質需求轉向精神需求，而2018年我國人均GDP水平已達到9780美元。隨之而來的，是市場需要由“日益增長的物質需要”轉變為“休閑放松、逆城市、逆現代、逆自己”。具體的來說，表現形式和載體就是旅游，再細化的話，就是休閑農業與鄉村旅游。

從市場消費情況來看，2018年全國休閑農業和鄉村旅游接待人次超30億，營業收入超過8000億元。同時隨著假期的分散化，以及自駕車保有量的增加，時間成本與距離之間的權衡，使更多的消費群體，尤其是家庭旅游群體以環城周邊的鄉村作為出游的第一目的地，而且也是重游率較高的目的地。

大浪淘沙，是否所有的鄉村都能開發旅游？

風口之下，越來越多的鄉村開始了旅游和休閑農業的開發、招商、建設。但是真的所有的鄉村都適合開發鄉村旅游么？面對鄉村旅游的熱潮，政府到底要不要開發，旅游開發商要不要投資、手里的旅游/土地資源要不要出讓？。

針對這些問題，廣州智匯對目前我國鄉村的基本情況進行了研究，并根據多年的行業經驗，提出了判斷的基本方法：宏觀方面通過區位、資源、市場特性來驗證是否適合鄉村旅游、休閑農業開發，微觀方面則要考量政企關系、村民關系、土地問題、資金問題。

其中，周邊1.5小時車程人口規模是決定性因素，人口規模的考量適用于大部分非排他性資源的鄉村。主要是參考市場消費基數，而一般環城游憩的輻射半徑為3個小時車程半徑。當半徑內人口達到一定規模，也就意味著有相當的消費需求，所以只要吸引力構建得當，旅游就基本成立。

具體如下：

1.5小時車程半徑內人口基數達到50萬人，可以適當開發鄉村旅游。

1.5小時半徑內100萬人，3小時半徑內300萬人，優質區位，適宜開發。

但是這些條件并不是絕對條件，因為開發的成功與否除了與區域經濟、區位條件、人口密度有關以外，與周邊產業、周邊競合等條件也有著密不可分的聯系。所以上述方法只是一個最為直觀的初級判斷，而具體是否可行，如何運作，還需要深入研究和更為科學合理的判斷。

即便條件符合，并不一定要進行旅游開發，也就是如果區域內經濟條件，產業條件呈現良好，并不需要以旅游為龍頭帶動發展時，要慎重考慮旅游開發。目前，鄉村旅游市場很大一部分沒有盈利。許多項目存在“招商容易，但是落地難（圈而不建，等待資源升值）；過度程式化，缺乏特色；顛覆式建設、大拆大建，但是成本回收困難；村民關系不好協調，過程管理困難；政策不知如何去用，政府與開發商之間不停博弈”等等問題。

或許，潮水褪去之后，方知誰在裸泳。